Loi 3DS, les modifications à la loi ÉLAN et la mise en conformité des règlements de copropriété

La loi 3DS du 21 février 2022 a réformé les articles 206 et 209 de la loi ÉLAN qui imposent aux copropriétés de mettre en conformité leur règlement de copropriété avec les nouvelles dispositions de la loi du 10 juillet 1965.


La loi 3DS n’est pas revenue sur les points principaux devant être actualisés à savoir :

  • Les lots transitoires,

  • Les parties communes spéciales,

  • Les parties communes à jouissance privative,

  • Les charges de copropriété.


Vous pouvez vous rapporter à mon précédent article pour une étude détaillée des différents points devant faire l’objet d’une mise en conformité : https://www.rfavocat.com/post/la-mise-en-conformité-du-règlement-de-copropriété-avec-la-loi-elan-et-les-autres-textes-légaux


Les deux principaux apports de la loi 3DS concernent le délai de mise en conformité et les sanctions à l’absence de mise en conformité.


  • Le délai de mise en conformité des règlements de copropriété


La loi ELAN imposait aux copropriétés de mettre en conformité leur règlement de copropriété avec les nouvelles dispositions législatives avant le 23 novembre 2021.


En raison de la crise sanitaire et de l’inertie des copropriétés, la loi 3DS a purement et simplement supprimé ce délai.


Cependant, cela ne veut pas dire que la mise en conformité des règlements de copropriétés a été abandonnée par le législateur.


Désormais, les syndics devront interroger à chaque assemblée générale (tant annuelle qu’extraordinaire) de la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.


La question de mise en conformité devra être posée jusqu’à l’adoption de cette résolution.


Toutefois, cette question ne pourra pas porter sur une mise en conformité intégrale du règlement de copropriété.


En effet, la loi impose de questionner les copropriétaires uniquement sur la « consistance des lots transitoires existants » et sur l’existence « des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes ». A ce sujet, voir mon article :


https://www.rfavocat.com/post/la-mise-en-conformité-du-règlement-de-copropriété-avec-la-loi-elan-et-les-autres-textes-légaux


Il ne s’agit donc plus de poser la question relative à la mise en conformité des clauses à l’ensemble des nouvelles règles impératives résultant tant de la loi ALUR, que de la loi ÉLAN, de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 et des lois “Climat”.


Les syndics devront ainsi faire preuve de pédagogie. Tout en indiquant que l’absence de mise en conformité avec les nouvelles dispositions législatives est sans conséquence sur l’existence même des droits (voir ci-dessous), ils devront convaincre les copropriétés de mettre en conformité leur règlement de copropriété pour plus de clarté et d’opposabilité des droits.


Leur pédagogie devra être d’autant plus grande lorsqu’ils proposeront aux copropriétaires la révision du règlement de copropriété pour se conformer à l’ensemble des nouvelles règles impératives résultant tant de la loi ALUR, que de la loi ÉLAN, de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 et des lois “Climat”.


Une nouvelle obligation s’impose aux syndics qui engageront donc leur responsabilité en cas de non-respect.


Le second apport principal de la loi 3DS est la clarification des sanctions en cas d’absence de mise en conformité du règlement de copropriété.


  • Les sanctions à l’absence de mise en conformité


La loi ELAN a imposé une obligation de mise en conformité des règlements de copropriété avec de nouvelles dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sans pour autant infliger de sanction au non-respect de cette obligation.


La loi 3DS est venue rectifier cet oubli et prévoit désormais une sanction mais uniquement concernant les lots transitoires, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.


Le législateur a choisi de distinguer entre les droits acquis avant le 1er juillet 2022 et les droits futurs.


À compter du 1er juillet 2022, les droits futurs précités devront impérativement répondre aux exigences des articles 1er et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 sous peine d’inexistence.


Pour les droits antérieurs au 1er juillet 2022, les droits demeurent dans l’état dans lequel ils se trouvaient précédemment. La loi 3DS ne vient donc pas légitimer tous les droits existants et les débarrasser de leurs vices.


Dès lors, ces droits conservent leurs vices et il faudra se référer aux textes antérieurs tels qu’interprétés par la jurisprudence pour en apprécier la validité.


La mise en conformité conserve donc un grand intérêt.


Enfin, les obligations introduites par la loi ÉLAN, et non reprises par la loi 3DS, demeurent et doivent faire l’objet d’une mise en conformité.


En effet, en absence de mise en conformité, la jurisprudence a estimé que les stipulations litigieuses doivent être réputées non écrites. Cela aura alors pour effet d'entraîner un blocage dans le fonctionnement de la copropriété.


La loi 3DS n’a donc pas fait disparaître les obligations créées par la loi ÉLAN qui révèlent une insécurité juridique qu’il convient d’éviter en procédant à la mise en conformité du règlement de copropriété.


Il conviendra alors de recenser les stipulations litigieuses des règlements de copropriété et de procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété.


Je suis bien évidemment à votre disposition pour tous renseignements complémentaires et pour vous accompagner dans la préparation de la mise en conformité de votre règlement de copropriété.





Remo Franchitto

Avocat au Barreau de Paris

06.26.46.93.14

franchitto@rfavocat.com

43 rue Condorcet - 75009 Paris


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