Conformément à la loi ALUR du 24 mars 2014, il appartient désormais à l’Assemblée Générale des Copropriétaires de voter à la majorité de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés) les adaptations du Règlement de Copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.
La loi ELAN du 23 novembre est allée plus loin en imposant aux copropriétaires de mettre en conformité leurs Règlements avec toutes les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
Conformément à ces deux textes, les Syndicats des Copropriétaires disposaient d’un délai de trois ans, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre en conformité leur Règlement de Copropriété avec les dispositions applicables.
Il conviendra donc de s’intéresser aux points principaux sur lesquels les copropriétaires doivent mettre en conformité leur Règlement de Copropriété (I), le vote nécessaire en Assemblée Générale (II) et, enfin, les sanctions de l’absence de mise en conformité du Règlement de Copropriété (III).
I - LES POINTS PRINCIPAUX DEVANT ÊTRE MIS EN CONFORMITÉ
La mise en conformité des Règlements de Copropriété portera notamment sur quatre points :
les lots transitoires (A),
les parties communes spéciales (B),
les parties communes à jouissance privative (C),
les charges de copropriété (D).
A- LA CRÉATION D’UN LOT TRANSITOIRE PAR LA LOI ELAN
La loi ELAN a modifié l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 pour préciser la définition d’un lot de copropriété.
Désormais, il est prévu qu’un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Elle a également ajouté au même article de la loi de 1965 la définition du lot transitoire.
Le lot transitoire est formé, d’une part, d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser, et d’autre part, d’une quote-part de parties communes correspondantes.
Le lot transitoire permet de prévoir les constructions futures dans une copropriété, par exemple un projet de surélévation.
Il convient donc d’examiner les règlements de copropriété afin d’établir s’il existe ou non des lots transitoires et dans l'affirmative, s’ils sont en conformité avec la loi.
Tel ne sera pas le cas, par exemple, du lot transitoire auquel n’est attribué aucune quote-part de parties communes ou si la consistance du lot transitoire n’est pas clairement définie.
B - LA CORRÉLATION ENTRE CHARGES ET PARTIES COMMUNES SPÉCIALES
Les parties communes spéciales sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité de certains copropriétaires. L’exemple classique est la création de parties communes spéciales pour chacun des immeubles de la copropriété.
Ainsi, il peut être intéressant de prévoir que certaines charges sont supportées uniquement par les lots auxquels elles sont utiles.
En effet et conformément à la loi ELAN, l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’il ne peut y avoir de parties communes spéciales sans charges spéciales.
En revanche, la loi ne prévoit pas expressément si des charges spéciales peuvent être prévues sans pour autant que des parties communes spéciales y soient associées.
La jurisprudence est venue régler cette question à plusieurs reprises. Les Tribunaux estiment qu’en absence de partie commune spéciale par bâtiment, il n’est pas possible de prévoir une spécialisation des charges.
Ainsi, il n’est pas possible de créer des parties communes spéciales sans charges spéciales et inversement.
Toutefois, de nombreux Règlements de Copropriété font toujours mention de charges spéciales sans que ne soient définies de parties communes spéciales, ou inversement.
Ainsi une mise en conformité s’impose et consiste à vérifier l’existence de parties communes spéciales et charges spéciales. Il conviendra alors de créer les charges ou les parties communes spéciales manquantes.
Il convient également de réintégrer les parties communes spéciales au Règlement de Copropriété lorsque celles-ci sont exclusivement prévues dans un autre document de la Copropriété (le plus fréquemment dans l’état descriptif de division). A défaut, tant les charges que les parties communes spéciales devront être considérées commes inexistantes.
C - L’OBLIGATION DE LA MENTION EXPRESSE DE LA JOUISSANCE PRIVATIVE D’UNE PARTIE COMMUNE
La loi ELAN crée un nouvel article 6-4 au sein de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que l’existence de parties communes à jouissance privative doit être expressément mentionnée dans le Règlement de Copropriété.
Ainsi, si la jouissance privative d’une partie commune est accordée dans un autre document de la Copropriété, tel que l’état descriptif de division ou un procès-verbal d’Assemblée Générale, ce droit de jouissance est considéré comme inexistant.
Il convient donc de mettre en conformité le Règlement de Copropriété en y intégrant une mention expresse concernant les droits de jouissance privative qui figuraient jusqu’alors dans un autre document de la Copropriété.
Conformément aux exigences de l’article 6-3, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce droit de jouissance privative sera rattaché à un lot de copropriété particulier.
D - LE RESPECT DES DISPOSITIONS D’ORDRE PUBLIC DANS LA RÉPARTITION
La loi du 10 juillet 1965, et plus particulièrement son article 5, laisse aux Copropriétaires une grande liberté dans la répartition des charges.
Cependant, il peut s’avérer que la répartition des charges ne respecte pas ces dispositions d’ordre public.
A titre d’exemple, certains Règlements de Copropriété peuvent stipuler un coefficient d’aggravation des charges pour les lots commerciaux du rez-de-chaussée, ce qui est contraire à l’article 5 précité.
De plus, de nombreux Règlements prévoient l’application d’un coefficient multiplicateur concernant les charges d’ascenseur, ce qu’il est possible de faire uniquement dans certaines conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965.
Il conviendra alors d’établir de nouvelles grilles de répartition des charges avec l’aide d’un géomètre-expert et de les voter en Assemblée Générale.
II - SUR LE VOTE DES MODIFICATIONS VISANT À METTRE EN CONFORMITÉ LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Les modifications à apporter au Règlement de Copropriété, afin de se mettre en conformité avec les dispositions légales et réglementaires, pourront se faire à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, les mises en conformité bénéficient d’un régime de faveur et peuvent être votées à la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’Assemblée Générale.
III - LA SANCTION À L'ABSENCE DE MISE EN CONFORMITÉ DANS LE DÉLAI DE TROIS ANS
La loi ELAN accordait un délai de trois ans, expiré le 23 novembre 2021, pour que les Copropriétés mettent en conformité leur règlement avec les dispositions de la loi de 1965 nouvellement modifiées.
Cependant, aucune sanction n’a été expressément prévue par la loi.
Pour éviter que des stipulations non conformes à la législation continuent d’exister, la Cour de cassation a accordé aux Syndicats le pouvoir de constater le caractère “réputé non écrit" des clauses illicites du Règlement de Copropriété.
En d’autres termes, par décision d’Assemblée Générale, les Syndicats des Copropriétaires pourront retirer une clause du règlement qui ne respecterait pas les dispositions légales.
Si aucun consensus n’est trouvé par un Syndicat, la Cour de cassation offre à l’un ou plusieurs des copropriétaires de saisir le juge compétent.
Ainsi, le Tribunal pourra constater que les stipulations litigieuses sont non écrites.
Par conséquent, en l’absence de vote en ce sens ou tant qu’un copropriétaire n’a pas engagé de procédure judiciaire à l’encontre du Syndicat, les stipulations non conformes continueront de s’appliquer.
A cet égard, il convient de rappeler que les tiers non copropriétaires n’ont pas la possibilité d’agir en justice pour faire annuler les stipulations d’un règlement de copropriété.
Dans le cadre d’une telle mise à jour du règlement de copropriété, j’accompagne les syndicats des copropriétaires et réalise les prestations suivantes :
Vérification aux services des hypothèques des éventuelles modifications au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division,
Numérisation du Règlement de copropriété et des modificatifs éventuels,
Audit de l’intégralité des documents de la copropriété et analyse des clauses illicites,
Établissement d’une note juridique faisant apparaître les clauses à modifier, les éventuelles incohérences existantes et les améliorations pouvant être apportées,
Établissement d’un Règlement de copropriété modifié, prêt à être voté en assemblée générale puis à être publié aux services de la publicité foncière,
Rédaction des résolutions d’assemblée générale nécessaires au vote de la mise en conformité du règlement de copropriété.
Le Syndicat des copropriétaires disposera ainsi d’un document unique, lisible et en conformité avec l’ensemble des dispositions législatives et réglementaires.
Remo FRANCHITTO
Avocat au Barreau de PARIS
06.26.46.93.14
46, rue de Clichy - 75009 PARIS
Toque : B0429