Aujourd’hui, plus de 90% des ventes d’appartements neufs se font sur plans par le biais d’une vente en état futur d’achèvement (ci-après VEFA). Le contrat de VEFA est principalement régi par le Code civil.
Le Promoteur réalise la construction d’un immeuble en intégralité et s’engage à livrer à son client, dans un délai précis, l’appartement décrit aux termes du contrat de VEFA et des plans soumis au client.
Cependant, il est fréquent dans le cadre d’une VEFA que la livraison du bien présente des retards. Ce retard de la livraison met alors à mal les projets de l’acquéreur qui a parfois donné congé de son bail ou déjà vendu son précédent logement.
Si vous souhaitez acquérir un bien en VEFA mais craignez les retards, voici les points à vérifier pour les anticiper et, le cas échéant, vos recours pour obtenir une indemnisation.
L’obligation de précision d’une date de livraison
En vertu du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de VEFA doit impérativement prévoir une date de livraison.
La présence d’une date de livraison est une condition essentielle des contrats de VEFA et son absence permet d’en solliciter la nullité.
Toutefois, il peut être difficile de prévoir une date exacte de livraison plusieurs mois ou années en avance.
C’est pourquoi, il est généralement indiqué une période de livraison s’étendant sur plusieurs mois (par exemple : le 1er trimestre de l’année suivante).
L’indication d’une période de livraison courte est admise par la loi et la jurisprudence.
Le retard de livraison indemnisable
Si la date de livraison est dépassée, l’acquéreur est en droit d’obtenir une indemnisation.
Une lecture attentive de votre contrat de VEFA est néanmoins nécessaire afin de connaître si le retard de livraison est véritablement indemnisable.
En effet, les contrats de VEFA prévoient une clause listant les causes légitimes de report de la date de livraison.
Les principales causes légitimes sont les suivantes :
Les intempéries,
Délais d’obtention et recours de tiers contre les autorisations administratives,
Grève partielle ou générale des travailleurs des les secteurs liés à la construction,
Retards dans l’exécution des travaux ou abandon de chantier par une entreprise sous-traitante placée en procédures collectives,
Crise sanitaire.
Dès lors que le retard de livraison résulte d’une de ces causes mentionnées au contrat, aucune indemnisation n’est due par le promoteur.
Il convient d’indiquer que la plupart des contrats prévoit également une clause qui a pour effet de doubler le nombre de jours de retard : ainsi, pour un jour de retard justifié par l’une des raisons citées, la livraison sera décalée de deux jours.
La Cour de Cassation a jugé que ces clauses ne sont pas abusives et devaient s’appliquer.
Afin de se prévaloir d’une cause légitime du report de la date de livraison, le promoteur doit encore en rapporter la preuve et son lien de causalité avec ledit retard.
Un motif qui ne serait justifié par aucune preuve ou qui aurait un lien de causalité trop éloigné avec le retard devra être écarté.
Ainsi, en absence de production de documents probants dans les formes prévues au contrat ou de lien de causalité trop éloigné avec le retard de livraison, l’acquéreur est en droit d’obtenir une indemnisation.
Cette indemnisation peut être obtenue même après avoir été livré de votre bien immobilier.
Je suis à votre disposition pour étudier votre dossier et solliciter une indemnisation auprès de votre constructeur.
Le montant de l’indemnisation en cas de retard
En absence de justification, l’acquéreur est en droit d’obtenir l’indemnisation des retards de livraison.
La loi n’impose pas de minimum ni même l’obligation de prévoir le montant des pénalités de retard concernant les contrats de VEFA.
Les parties peuvent donc prévoir une clause fixant le montant des pénalités de retard de livraison et l’étude de votre contrat est donc primordiale.
En absence de clause fixant le montant des pénalités, l’acquéreur est tout de même en droit d’obtenir une indemnisation dont il devra estimer lui-même le montant.
L’acquéreur ne pourra pas solliciter une indemnisation démesurée au risque de voir les Tribunaux diminuer considérablement l’indemnisation à titre de sanction.
En plus des pénalités de retards, l’acquéreur est en droit d’obtenir une réparation intégrale de son préjudice lié aux retards. L’indemnisation pourra ainsi comprendre :
Le montant des loyers supplémentaires,
La perte de revenus locatifs,
La perte d’un avantage fiscal,
Les frais d’un déménagement supplémentaire,
Les frais de garde meuble,
Le montant des intérêts intercalaires et les frais bancaires.
Votre situation est particulière, il vous appartient donc de justifier de votre préjudice avec précision lorsque vous sollicitez une indemnisation auprès de votre constructeur. Je peux vous assister afin de calculer le montant de l’indemnité de retard à solliciter à votre constructeur.
Procédure afin d’obtenir l’indemnisation du retard de livraison
Lorsque votre constructeur présente des retards, il est fréquent qu’il ne vous en justifie pas des motifs et vous indique uniquement une nouvelle date de livraison.
Vous devez donc mettre en demeure votre constructeur de vous justifier des retards.
En cas de fourniture des justificatifs des retards, il vous appartient alors de vérifier la véracité des causes de retard et s’il s’agit bien d’une cause légitime prévue contractuellement.
La rédaction de la mise en demeure, l’analyse des justificatifs et leur contestation sont complexes et fastidieuses. Je peux vous assister et vous conseiller afin d’obtenir la meilleure indemnisation possible.
Un accord amiable pourra alors être trouvé avec votre constructeur à la suite de la mise en demeure. La rédaction d’un protocole d’accord est alors nécessaire afin d’y préciser, notamment, la période indemnisée afin de sauvegarder vos droits en cas de nouveaux retards.
A défaut d’accord, il conviendra alors d’assigner en justice votre constructeur afin d’obtenir sa condamnation. Je pourrai alors vous représenter devant les Tribunaux en rédigeant l’assignation, les conclusions et en plaidant votre dossier en audience.
Remo FRANCHITTO
Avocat au Barreau de PARIS
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