La vente sur plans d’appartement (VEFA) ou de maisons individuelles (CCMI) représentent aujourd’hui plus de 90% de la vente d’immeubles neufs.
Le Promoteur réalise la construction d’un immeuble en intégralité et s’engage à livrer à son client, dans un délai précis, le bien décrit aux termes du contrat et des plans.
La crise sanitaire a créé de nombreux retards de production de matériaux et donc de construction des immeubles.
Nous ne reviendrons pas, ici, sur l’ensemble des causes de retards qui y fait l’objet d’un précédent article :
Nous nous intéresserons, ici, uniquement à l’excuse des confinements et de la crise sanitaire opposée par votre Promoteur afin de repousser la date de la livraison de votre bien.
Les contrats de construction sur plans peuvent prévoir des motifs légitimes de report de la date de livraison du bien immobilier.
Ces causes légitimes permettent alors au Promoteur de repousser la date de la livraison en rapportant la preuve de l'existence d'une telle cause.
Les contrats conclus antérieurement à la crise sanitaire ne prévoient généralement pas la survenance d’une pandémie mondiale comme une cause légitime de report de la date de livraison.
Cependant, les contrats stipulent qu’un motif de force majeure exonère de toute responsabilité le constructeur pour les retards de livraison.
Conformément à l’article 1218 du Code civil, la force majeure représente « un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».
Ainsi, l'événement invoqué doit présenter les caractéristiques suivantes afin d’être constitutif d’un événement de force majeure :
être extérieur au constructeur,
être irrésistible,
être imprévisible au moment de la conclusion du contrat.
Ces trois caractères sont appréciés strictement par les Tribunaux.
Il a ainsi été rejeté l’argument de la pandémie comme cas de force majeure en estimant que des mesures appropriées auraient permis d’éviter l’arrêt du chantier pour ce qui est du chikungunya (Cour d’Appel de Basse-Terre, 17 décembre 2018, 17/00739), ou encore, que la preuve du lien de causalité entre la pandémie et le retard n’était rapportée pour ce qui est d’Ébola (Cour d’Appel de Paris, 17 mars 2016, 15/04263).
La Cour de cassation n’a pas encore eu l’occasion de statuer sur la pandémie actuelle. Il y a fort à parier qu’elle sera plus encline à la considérer comme un cas de force majeure et, notamment, compte-tenu du premier confinement strict que nous avons vécu.
Les Tribunaux devraient retrouver leur sévérité concernant les contrats conclus après le premier confinement puisque les constructeurs avaient alors connaissance de la crise sanitaire et de ses contraintes.
Les Tribunaux vérifieront également le lien de causalité entre la crise sanitaire et le retard invoqué. Des mesures gouvernementales ont permis la reprise des chantiers à certaines conditions et votre constructeur devra alors rapporter la preuve de l’impossibilité d’appliquer ces mesures.
La crise sanitaire n’est donc pas une excuse parfaite pour votre constructeur et il peut être possible d’obtenir une indemnisation suivant votre situation.
Votre contrat, les justificatifs communiqués suivant la période invoquée par votre constructeur, doivent donc faire l’objet d’une étude poussée afin de rejeter ou non cet argument.
La rédaction de la mise en demeure, l’analyse des justificatifs et leur contestation sont complexes et fastidieuses. Je peux vous assister et vous conseiller afin d’obtenir la meilleure indemnisation possible.
Un accord amiable pourra alors être trouvé avec votre constructeur à la suite de la mise en demeure. La rédaction d’un protocole d’accord est alors nécessaire afin d’y préciser, notamment, la période indemnisée afin de sauvegarder vos droits en cas de nouveaux retards.
A défaut d’accord, il conviendra alors d’assigner en justice votre constructeur afin d’obtenir sa condamnation. Je pourrai alors vous représenter devant les Tribunaux en rédigeant l’assignation, les conclusions et en plaidant votre dossier en audience.
Remo FRANCHITTO
Avocat au Barreau de PARIS
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