Dans un récent arrêt (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 décembre 2021, 20-21.439, Publié au bulletin), la Cour de cassation est venue modifier sa jurisprudence concernant le délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés.
Avant l’arrêt du 8 décembre 2021, la jurisprudence appliquait l’article 2224 du Code civil, soit le délai de droit commun de prescription.
En vertu de cet article, les juges encadraient la garantie des vices cachés dans un délai butoir de 5 ans à compter de la vente.
Mais cette décision comportait plusieurs inconvénients.
Tout d’abord, le délai de prescription de cinq ans était particulièrement court et de nombreux acheteurs n’ont pas pu se retourner contre leur vendeur malgré des désordres importants.
De plus, l’article 2224 du Code civil dispose que le point de départ du délai de prescription de cinq ans est le “jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer”.
Le point de départ devrait logiquement être le jour où l’acheteur a connaissance du vice caché ce qui crée alors une confusion avec le délai de deux ans de l’article 1648 du Code civil spécifique à l’action en garantie des vices cachés.
La cour de cassation fixait artificiellement le point de départ du délai de prescription au jour de la vente afin d’éviter cette confusion et des actions très tardives.
La Cour de cassation est donc revenue sur sa jurisprudence et a jugé que :
“l’action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente”
Désormais, l’acquéreur peut agir à l’encontre du vendeur dans un délai de vingt ans à compter de la vente.
Dans les motifs de son arrêt du 8 décembre 2021, la Cour de cassation estime qu’une confusion existe entre les points de départ de la prescription biennale spécifique aux vices cachés et de la prescription quinquennale de droit commun.
La haute juridiction estime désormais que cette confusion rend donc inapplicable la prescription de droit commun de l’article 2224 du Code civil et qu’il convient d’appliquer l’article 2232 du Code civil.
Cet article dispose que le délai de prescription ne peut être supérieur à 20 ans en quelque matière que ce soit.
Le point de départ de cette prescription extinctive de 20 années est logiquement fixé au jour de la vente puisque le vice ne peut se révéler à l’acquéreur qu’à compter de cette date.
La Cour de cassation rappelle par la même occasion que l’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En conséquence, L’action en garantie des vices cachés est encadrée dans un double délai :
L’acquéreur du bien doit agir dans un délai de deux ans à compter de la découverte du désordre constitutif d’un vice caché.
L’action doit également être engagée dans un délai de 20 ans à compter de la vente.
Il s’agit là d’une solution bienveillante puisque les acquéreurs se rendent généralement compte tardivement des désordres cachés par leur vendeur.
En revanche, cette décision engendre une insécurité juridique reposant sur le vendeur. En effet, les clauses d’exonération de la garantie des vices cachés sont de plus en plus remises en cause et ne s’appliquent pas lorsque le vendeur avait connaissance des désordres.
Ainsi, la vente du bien immobilier reste susceptible d’être annulée sur le fondement de la garantie des vices cachés plus de vingt ans après la vente. Cette annulation donnera lieu au remboursement du prix de vente et au paiement de dommages et intérêts.
L’agent immobilier n’est pas épargné puisque sa responsabilité peut également être engagée sur le fondement des vices cachés s’il en avait connaissance.
Acquéreurs, vendeurs ou agents immobiliers, je vous accompagne dans le cadre des litiges relatifs aux vices cachés afin de défendre au mieux vos droits.
Remo FRANCHITTO
Avocat au Barreau de PARIS
46, rue de Clichy - 75009 PARIS
Tél. : 06 26 46 93 14 - Toque : B 0429
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