Bail commercial et Loyers Covid : La double peine infligée par la Cour de Cassation !

Dernière mise à jour : 18 juil.

Les commerces “non-essentiels” interdits d’accueil du public durant l’épidémie de Covid-19 doivent bel et bien régler leurs loyers commerciaux durant les périodes de fermeture comme l'a définitivement tranché la Cour de Cassation par des arrêts rendus le 30 juin 2022.


Depuis le premier confinement, un important contentieux relatif au paiement des loyers commerciaux s’est développé entre bailleurs et preneurs devant les Tribunaux et les Cours d’Appel.


Une seule question au cœur des débats : les commerçants, à qui il était interdit de recevoir du public au cours de la crise sanitaire et des confinements successifs, étaient-ils en droit de ne pas régler leurs loyers ?


La réponse est plutôt oui pour les Tribunaux de première instance, sans pour autant qu’une unanimité ne se dégage. Les Cours d’Appel étaient elles aussi très partagées concernant la réponse à donner à cette question.


La Cour de Cassation est venue trancher définitivement la question dont l’enjeu s’élève à près de 3 milliards d’euros selon le Ministère de l’économie et des finances.


La Cour de Cassation juge que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une exécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. De plus, un locataire n’est pas fondé à se prévaloir de ladite mesure au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. Le locataire doit donc régler ses loyers dits Covid.


Il convient de revenir sur les trois points jugés par la Cour de Cassation dans ses arrêts du 30 juin 2022.


La perte de la chose louée :


En vertu de l’article 1722 du code civil, un locataire peut demander la baisse du prix du bail (du loyer) ou la résiliation du bail s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites.


Les preneurs estimaient que les mesures de fermetures et d’interdiction de recevoir du public constituaient un cas “fortuit” de perte de leur fonds de commerce.


La Cour de cassation juge que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose au motif que cette interdiction était :


  • générale et temporaire,

  • sans lien direct avec la destination du local loué tel que prévu au bail,

  • et n’avait pour seul objectif de préserver la santé publique.


La Cour de cassation a ainsi mis fin à la jurisprudence de la Cour d’Appel de Paris qui estimait que la perte de la chose pouvait être une perte “juridique” partielle, temporaire et causée par une décision administrative, qui pouvait remettre en cause l’obligation de paiement des locataires commerciaux.


L’obligation de délivrance de la chose louée par le Bailleur :


Le bailleur est tenu de délivrer les locaux à son locataire et doit lui garantir la jouissance paisible des locaux, conformément à leur destination contractuelle.


Les commerçants estimaient que leurs bailleurs manquaient à leur obligation contractuelle puisqu’ils ne pouvaient exercer leurs activités dans les locaux conformément à leurs destinations contractuelles. La suspension du paiement des loyers pendant la durée d’inexploitation était donc justifiée selon eux.


Il s’agit de l’application de l’exception d’inexécution qui consiste pour un contractant à ne pas exécuter son obligation contractuelle (le paiement des loyers) en raison de l’inexécution par le cocontractant de sa propre obligation (l’absence de délivrance des locaux en raison de leur fermeture administrative).


La Cour de cassation a jugé que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance des locaux.


En effet, la Cour de cassation rappelle que le bailleur n’est pas à l’origine de la fermeture mais résulte uniquement du législateur. Le mécanisme de l’exception d’inexécution n’est donc pas applicable.


La force majeure


Enfin, les locataires soulevaient un dernier argument : la force majeure.


En vertu de l’article 1218, en matière contractuelle, il y a force majeure lorsqu’un événement échappe au contrôle du débiteur et l’empêche d’exécuter son obligation.


Il s’agit d’un événement :


  • qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ;

  • dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.


Sur ce point, la Cour de cassation juge que le locataire n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure.


La Cour de cassation vient ici confirmer la décision de la cour d’appel qui avait jugé qu’il n'existait aucun événement de force majeure empêchant le locataire d’exécuter son obligation de paiement d’une somme d’argent. Elle considère ainsi que l’impossibilité liée au Covid de tirer profit de l’exploitation du local n’empêche pas le paiement des loyers.


Les locataires doivent donc régler les loyers dus au cours de la période Covid. Une franchise de loyers ou un échelonnement peuvent néanmoins être négociés avec les bailleurs.


Je suis à votre entière disposition pour discuter de votre situation et vous accompagnez dans les négociations et procédures contre votre cocontractant.



Remo Franchitto

Avocat au Barreau de Paris

06.26.46.93.14

franchitto@rfavocat.com

43 rue Condorcet - 75009 Paris

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